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  (1)前期物業管理的時間

  前期物業管理的時間是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前。由於樓盤剛投入使用、銷售逐步進行、業主逐步入住等原因,首次業主大會尚未召開,業主委員會還未建立,談不上由業主選聘物業管理企業,但物業管理服務不能不做。在樓盤剛投入使用后就要有物業管理,此時的物業管理就是前期物業管理。一旦樓盤使用達到一定的時間、業主入住達到一定的數量,具備了業主大會召開的條件,首次業主大會正式召開並選舉產生業主委員會,續聘原物業管理企業或選聘新物業管理企業進行管理,從此開始的物業管理就不再稱為前期物業管理。

  (2)承擔前期物業管理的企業由建設單位選聘

  開發建設單位應當在銷售物業之前,通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。開發建設單位為了增加樓盤賣點,推動樓盤銷售,促進市場開發,通常會自己組建物業管理公司或選聘其他的物業管理企業來管理其開發的樓盤。無論是開發公司自己成立的物業管理公司或是選聘的物業管理公司,都是獨立法人,而且開發建設與物業管理是兩個不同的環節,一個是建房,一個是管房,因此雙方要簽訂前期物業管理服務合同,以協議的形式賦予物業管理企業獨立管理運作的權利,可以減少開發商不必要的干擾,更有利於物業管理企業提高自己的管理能力和服務水平。

  (3)「業主臨時公約由建設單位制訂

  為維護業主的權益,明確業主在前期物業管理中的權利和義務,同時規範業主的行為,由開發建設單位制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  (4)前期物業管理矛盾較多,工作難度較大

  俗話說萬事開頭難,由於前期物業管理處於樓盤剛剛建成之際,許多配套設施還不健全,開發建設中存在的諸多遺留問題不能妥善解決,導致前期物業管理矛盾較多,工作難度較大。比如規劃變更引起居住環境的改變,開發建設單位不按規劃設計要求建設物業管理配套設施,小區配套設施權屬不明 (如地下車庫、物業管理用房等),房屋及附屬設備設施質量較差等。由於有些開發企業對屬於自己遺留的問題採取能拖就拖,能省就省,能不解決就不解決的策略,工程完工就一走了事,問題都甩給了物業管理企業,從而造成了物業管理企業與業主的諸多糾紛。同時,業主大批入住裝修,某些業主只顧自己方便,違法違規私拆亂建、裝修垃圾亂扔亂放,這給物業管理企業的管理工作也增加了許多難度。此外,由於沒有成立業主委員會,物業管理企業在實施管理中要面對所有的業主,要接受所有業主的諮詢、質疑,既要及時解答處理屬於物業管理的問題,又要收集反饋屬於開發商答覆處理的問題。因此,要求物業管理企業在前期物業管理中必須全力以赴做好工作,樹立一個良好的形象,創造一個良好的開端,為全面順利開展物業管理工作奠定良好的基礎。



 



 

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