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  惡言攻擊,拳腳相向,這些在國內物業糾紛中不時上演的情節,在有的國家卻鮮見發生。其實,在這樣的國家,業主與物業公司之間並非相安無事,謙謙有禮,而是因為處理此類問題常常有一套比較成熟的機制。  

  美國:業主委員會定規矩

  知名華人律師、美國聯邦高等法院出庭律師張軍介紹說,美國小區一般都有一個業主委員會,是全體業主自發成立的社區組織,每一個業主都是會員。業主委員會定期選舉產生理事會,它就是美國小區的常委會管家。聘用哪一家物業管理公司、清潔公司、保安公司,都是由這個管家決定的。業主委員會是非營利機構,各業主每年所繳納的物業費按其所佔小區產權的比例從200美元到兩三千美元不等。每年年底,委員會要向業主彙報物業費的使用情況,結餘部分轉到下一年度使用。除了負責物業管理之外,業主委員會還負責制定小區的行為規範,即小區公約。公約一般由最初的全體居民協商或投票決定,並交由業主委員會監督執行。有些公約的內容規定得很細,比如,房子油漆的顏色要和小區和諧統一,後院的籬笆不能超出一定的高度,等等。小區里的矛盾怎麼解決?張軍說,業主委員會理事會會定期開會或舉行公開聽證來討論業主反映的問題。理事會會按照小區公約給出處理辦法,如果業主仍然有異議,或是認為侵犯了其享有的權利,他們可以訴諸法律。

  義大利:一切交給物業管理員

  羅馬華人律師徐呈輝介紹,義大利的物業管理模式較為完善,物業管理員擁有較高的收入,能在很大程度上決定物業費的使用方法,在社會上屬於令人稱羨的職業。一棟居民樓落成之後,物業管理員的人選一般是由所有業主組成的業主大會決定的,他們首先會在物業管理員的幫助下確定建築的使用章程。當然,章程必須符合當地政府對於建築及建築所佔土地的具體要求。通常情況下,每年年底所有業主要召開例行年會,他們會討論是否需要對建築章程進行修改,是否需要更換物業管理員等等。對於物業管理員來說,其主要職責是用業主的資金為他們提供物業服務,所以他在年會上必須分發詳盡的書面材料,告訴業主們上一年度物業費的具體開支情況。如果上一年度物業對建築公共部分進行了改建(外牆整修、煙道改造等),物業管理員就需要在會上介紹工程的進展狀況。

  丹麥:找錯物業要倒貼錢

  在丹麥,很多業主要出租房屋時,乾脆長年把房產全權委託給了物業公司,自己落得一身輕鬆。接受委託后,物業公司要負責尋找租戶,向租戶收租,向房東交租,還要負責房屋的日常清潔、維護,以及水電氣等一切大小事務。與國內另一個不同的地方是,丹麥的租房合同上一般都會有一條特別規定:租戶在退房時,需要將屋子恢復到跟入住時相同的狀態。若租戶在退房時沒有達到上述要求,物業管理公司可以自行僱用工匠進行恢復,但所有費用以及工匠工作期間房東的租金損失都要由租戶承擔,一般是從租戶的租房押金(三個月房租)中扣除,押金不夠時還要補交費用。哥本哈根的西蒙·奧爾森就遇到了類似的情況。經過整個周末的努力,奧爾森終於將房屋恢復到了與搬入時相同的狀態,拿回了全部押金。奧爾森算了一筆賬:波蘭工匠的人工費,清潔用品、粉刷塗料的材料費與物業諮詢費加在一起相當於兩個半月的房租,這與三個月的房租押金也相差無幾了。但他還是很慶幸自己沒有讓這套房子的物業公司來處理房子,否則會被宰得很慘,押金要不回來不說,還要倒貼一大筆錢。他無奈地對記者說:下次租房,我一定要先留意物業管理公司,仔細調查審核,以免被黑。找物業管理公司跟找女朋友一樣重要。



 



 

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